La TIR es uno de los métodos más recomendables que analiza la viabilidad de proyectos de inversión, existen diferentes métodos de evaluación de proyectos de inversión, estáticos y dinámicos, que son muy frecuentes en el mundo de las finanzas, los cuales permiten reducir los riesgos de una inversión y ayudan a planificar un modelo de negocio.

La Tasa Interna de Retorno (TIR) es un indicador financiero que se utiliza en el análisis de proyectos de inversión para estimar la rentabilidad de una inversión. En otras palabras, la TIR nos dice qué porcentaje de rendimiento anual se espera obtener de una inversión si se materializan los flujos de caja previstos.

¿Cómo se calcula la TIR?

Existen diferentes métodos para calcular la TIR, pero el más común es el método de iteración. Este método consiste en probar diferentes tasas de descuento hasta encontrar la que hace que el Valor Actual Neto (VAN) del proyecto sea igual a cero. El VAN es otro indicador financiero que se utiliza para evaluar la rentabilidad de un proyecto.

¿Qué nos indica la TIR?

• Si la TIR es mayor que la tasa de descuento: el proyecto es rentable y se debe aceptar.
• Si la TIR es menor que la tasa de descuento: el proyecto no es rentable y se debe rechazar.
• Si la TIR es igual a la tasa de descuento: el proyecto ni gana ni pierde dinero.

Ejemplo de cálculo de la TIR

Supongamos que estamos evaluando un proyecto de inversión que tiene los siguientes flujos de caja:

• Año 0: Inversión inicial de $10.000
• Año 1: Flujo de caja de $2.000
• Año 2: Flujo de caja de $3.000
• Año 3: Flujo de caja de $5.000

Si la tasa de descuento es del 10%, el VAN del proyecto es de $2.144,91. Para encontrar la TIR, podemos utilizar una calculadora financiera o un programa de hoja de cálculo. En este caso, la TIR del proyecto es del 15,25%.

¿Cómo se interpreta la TIR?

La TIR debe interpretarse en relación con la tasa de descuento. Si la TIR es mayor que la tasa de descuento, significa que el proyecto es más rentable que otras inversiones alternativas con un riesgo similar. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la TIR no es el único factor que se debe considerar al evaluar un proyecto de inversión. También se deben considerar otros factores, como el riesgo del proyecto, la liquidez de la inversión y el horizonte de inversión.

Limitaciones de la TIR

La TIR tiene algunas limitaciones que se deben tener en cuenta al utilizarla:

• No considera el riesgo del proyecto: La TIR no tiene en cuenta el riesgo del proyecto, por lo que puede ser engañosa si se compara con la TIR de proyectos con diferentes niveles de riesgo.
• No considera el valor del dinero en el tiempo: La TIR no considera el valor del dinero en el tiempo, lo que significa que no tiene en cuenta el hecho de que un euro hoy vale más que un euro mañana.
• Puede tener múltiples soluciones: En algunos casos, la TIR puede tener múltiples soluciones, lo que significa que no hay una única tasa de descuento que haga que el VAN sea igual a cero.

Fórmula de la TIR:

Si bien el cálculo de la TIR suele realizarse utilizando métodos computacionales, es importante comprender la fórmula que la define:

 TIR = [i1 + r * (N - IRR1) / (IRR2 - IRR1)] * [1 - (VAN1 / VAN0)]

 Donde:

• i1: Tasa de descuento que genera un VAN1 positivo.
• r: Tasa de descuento que genera un VAN2 negativo.
• N: Número total de períodos del proyecto.
• IRR1: Tasa de descuento que genera un VAN1 cercano a cero (por debajo).
• IRR2: Tasa de descuento que genera un VAN2 cercano a cero (por encima).
• VAN1: Valor Actual Neto del proyecto con la tasa de descuento i1.
• VAN0: Valor Actual Neto del proyecto con la tasa de descuento r.

Dentro de los métodos dinámicos, una de las herramientas más útiles para valorar una inversión y determinar si es viable o no, o lo que es lo mismo, calcular la rentabilidad del proyecto, es la Tasa Interna de Retorno (TIR).

1) Valor Actual Neto (VAN)

Antes de seguir profundizando en el cálculo de la TIR se debe tratar otro método dinámico de valoración de inversiones, el Valor Actual Neto (VAN), ya que ambos criterios están directamente vinculados. Dicha relación se debe a que ambas herramientas utilizan la misma fórmula. El VAN toma como punto de partida los flujos de caja futuros que un proyecto de inversión podría generar.

La TIR y el VAN están vinculados. El objetivo es intentar predecir si nuestra inversión será rentable

Para ello emplea una tasa de descuento por la que se descuentan los flujos futuros con el fin de determinar su equivalente monetario en el momento actual y, de esta manera, agregarlos para ser, con posterioridad, minorados de la cuantía de la inversión inicial requerida por el proyecto.

La expresión algebraica que nos permite formular el VAN es la siguiente:

2) TIR y VAN, vinculados

A partir del resultado del VAN podemos determinar que un proyecto de inversión es rentable si su VAN es positivo, no es rentable si es negativo, o financieramente indistinto si el VAN es igual a cero, en base a una tasa de descuento determinada.

La vinculación entre la TIR y el VAN es directa ya que la TIR puede definirse como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero

En línea con la explicación del VAN, y tal y como se señala con anterioridad, la vinculación entre la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el VAN es directa ya que la TIR puede definirse como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero.

Es decir:

Donde: k_TIR es la tasa de descuento que representa la TIR

Muchos especialistas coinciden en definir a la Tasa Interna de Retorno como la tasa de interés o rentabilidad que ofrece una inversión. Es decir, se trata el porcentaje de beneficio o pérdida que tendrá una inversión para las cantidades que no se han retirado del proyecto.

La Tasa Interna de Retorno se expresa en porcentaje y debe compararse con la tasa de descuento (k), así se obtiene la rentabilidad neta del proyecto (TIR- k) . En términos generales, puede entenderse como la tasa de interés máxima a la que es posible endeudarse para financiar el proyecto, sin que genere pérdidas.

Ventajas de utilizar la TIR en la valuación inmobiliaria

• Medida de rentabilidad completa: La TIR considera todos los flujos de efectivo de una inversión, lo que la convierte en una medida de rentabilidad más completa que otros indicadores como el retorno de la inversión (ROI).
• Facilita la comparación: La TIR permite comparar diferentes oportunidades de inversión de manera estandarizada.
• Considera el valor del tiempo del dinero: La TIR tiene en cuenta el valor del tiempo del dinero, es decir, el hecho de que una cantidad de dinero disponible hoy vale más que la misma cantidad en el futuro.

Ejemplos de Uso de la TIR en la Valuación Inmobiliaria

Permite determinar la rentabilidad de un proyecto a lo largo de su vida útil, considerando los flujos de efectivo generados y la inversión inicial. A continuación, te presento algunos ejemplos concretos de su aplicación:

1. Comparación de Diferentes Inversiones Inmobiliarias:

• Escenario: Un inversor está evaluando comprar un departamento en una zona céntrica o una casa en un barrio residencial.
• Uso de la TIR: Al calcular la TIR para cada opción, el inversor podrá comparar cuál de las dos inversiones le ofrece un mayor rendimiento esperado. La inversión con la TIR más alta será, en principio, la más atractiva.

2. Evaluación de Proyectos de Remodelación:

• Escenario: Un propietario de un edificio de oficinas está considerando realizar una remodelación completa para aumentar los alquileres.
• Uso de la TIR: Calculando la TIR del proyecto de remodelación, se puede determinar si la inversión adicional generará un retorno adecuado, considerando los mayores ingresos por alquiler y los costos de la remodelación.

3. Análisis de Inversiones a Largo Plazo:

• Escenario: Un fondo de inversión inmobiliaria está evaluando la compra de un terreno para desarrollar un complejo residencial a largo plazo.
• Uso de la TIR: La TIR permite evaluar la rentabilidad de este tipo de inversiones a largo plazo, considerando los flujos de efectivo proyectados durante muchos años, como los ingresos por venta de las unidades y los costos de construcción y mantenimiento.

4. Evaluación de Diferentes Estrategias de Financiamiento:

• Escenario: Un desarrollador inmobiliario está evaluando diferentes opciones de financiamiento para un nuevo proyecto, como solicitar un préstamo bancario o emitir bonos.
• Uso de la TIR: Al calcular la TIR para cada opción de financiamiento, el desarrollador podrá determinar cuál es la alternativa que le permite obtener el mayor rendimiento neto, considerando los intereses a pagar y las condiciones del financiamiento.

5. Análisis de Sensibilidad:

• Escenario: Un inversor desea evaluar cómo diferentes escenarios económicos podrían afectar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
• Uso de la TIR: Se pueden realizar análisis de sensibilidad variando diferentes parámetros, como la tasa de crecimiento de los alquileres, los costos de operación o las tasas de interés, para observar cómo estos cambios impactan en la TIR y en la viabilidad del proyecto.

Decisión sobre los proyectos

A partir de la fórmula de la Tasa Interna de Retorno se deduce que un proyecto es rentable si k_TIR ≥ k, no es rentable si k_TIR < k y en el caso de k_TIR = k se aceptaría el proyecto. Debe tenerse en cuenta que ante dos o más proyectos de inversión alternativos debe elegirse aquel que presente una mayor TIR (ídem para el VAN).

En definitiva, ambos métodos simplifican el análisis de flujos de fondos, mediante la evaluación de oportunidades, comparando los resultados proyectados y, por consiguiente, facilitando la toma de decisiones.