El Due Diligence Inmobiliario.

El Due Diligence es un término inglés que puede traducirse como “auditoría de compra” y es un trabajo previo en donde se analiza activo desde varios puntos de vista, con el acuerdo de la parte vendedora, de modo que el potencial comprador disponga de información relevante que permita valorar los posibles riesgos de la compra y tener criterios para negociar el precio de la venta.

Cómo Hacer un Due Diligence Inmobiliario

El objetivo principal del Due Diligence es confirmar la viabilidad del negocio inmobiliario antes de realizar una inversión mayor.

Es un proceso durante el cual se deben analizar diversos factores que se afectan entre sí:

1. Viabilidad Mercado.
2. Viabilidad Técnico.
3. Viabilidad Jurídico.
4. Viabilidad Financiero.

1. Viabilidad de Mercado.

Durante esta etapa de validación es donde más se recomienda realizar un estudio de mercado inmobiliario, para confirmar los supuestos que se tenían hasta el momento en relación al producto y al mercado:

• Percepción de valor de la zona: tanto por la ubicación como por los servicios disponibles alrededor (escuelas, parques, centros comerciales, etc.)
• Demanda total: la cantidad total de espacios que se requieren en la zona para satisfacer las necesidades de la población
• Oferta actual: la cantidad de espacios que ya están cumpliendo con la demanda de la zona
• Demanda insatisfecha: el área de oportunidad para el negocio inmobiliario; los espacios necesarios que todavía no están cubiertos por la oferta actual
• Definición de producto: la mezcla ideal de unidades para cubrir la demanda y cumplir con los objetivos del negocio
• Precios mínimos y máximos que acepta el mercado
• Absorción esperada: la cantidad de unidades que se espera vender de forma mensual

2. Viabilidad Técnica.

Aquí se engloban todos los aspectos físicos y normativos de la propiedad que se deben confirmar antes de pasar a una siguiente etapa:

• Dimensiones del terreno: asegurarte de que las medidas de ancho y largo te permitan desarrollar un proyecto eficiente.
• Infraestructura: identificar los servicios existentes y confirmar si se requiere alguna inversión adicional.
• Topografía: analizar las características físicas del terreno.
• Afectaciones: verificar si existen derechos de paso de alguna dependencia municipal, federal o estatal, como tuberías subterráneas, cuerpos de agua o líneas de alta tensión.
• Normatividad: asegurarse de que el proyecto esté dentro de las directrices del Plan de Desarrollo Urbano y el reglamento de construcción de la localidad. Tomar en cuenta indicadores como el CUS, COS, CAV, alturas máximas, remetimientos, alineamientos y compatibilidad de usos.
• Mecánica de suelos: en caso de ser necesario, realizar un estudio de la composición física del suelo, con la cual se confirmen los supuestos de inversión para conceptos como cimentación, estructura y construcción de sótanos.

3. Viabilidad Jurídica.

Se deben estudiar y verificar cuidadosamente los antecedentes de la propiedad:

• Historial de la propiedad: hacer un viaje en el tiempo hasta los orígenes del terreno; confirmar si las dimensiones actuales han sido las mismas desde entonces o si se ha fusionado o subvididido; analizar los métodos de adquisición de la propiedad a lo largo de los años.
• Predial: confirmar que se esté al corriente con todos los pagos de impuestos requeridos.
• Libertad de gravámenes: asegurarse de que la propiedad no esté gravada; que no haya embargos, deudas, créditos o anotaciones de por medio.
• Propietario actual: confirmar que la persona con la que se está negociando sea realmente el propietario legítimo; solicitar su identificación y domicilios. En caso de existir una co-propiedad, confirmar que se esté tratando con el representante correcto y que tenga el consentimiento de los demás propietarios.
• Límites de propiedad: verificar que las medidas y los límites de propiedad de la escritura coincidan con los de Municipio; asegurarse de que no existan invasiones en la propiedad.

4. Viabilidad Financiera.

Con toda la información anterior, se debe hacer un análisis financiero para confirmar que se cumplen con los objetivos del negocio y de los inversionistas. Para eso se deben calcular:

• Ingresos: el monto total de ventas, de acuerdo con la información del estudio de mercado

• Egresos: el costo total de adquisición del terreno y de la construcción, tomando en cuenta los gastos adicionales de infraestructura o afectaciones que se hayan identificado en el Due Diligence
• Utilidad: el monto y porcentaje de ganancias que se obtienen del negocio
• Costo Financiero: el costo de los intereses del crédito puente durante la vida del desarrollo
• Estructura de financiamiento: diseño de la estructura y las fuentes del capital para cubrir los requerimientos de inversión

 El Due Diligence es un proceso indispensable para confirmar la viabilidad de un negocio inmobiliario.

Usos del Due Diligence en la Valuación Inmobiliaria:

1. Determinación del Valor Real:

   • El due diligence proporciona una base sólida para establecer el valor real de la propiedad, considerando todos los factores legales, técnicos y financieros.
   • Identifica posibles problemas o defectos que podrían afectar negativamente el valor de la propiedad.

2. Mitigación de Riesgos:

   • Ayuda a identificar y evaluar riesgos potenciales, permitiendo a los inversores tomar decisiones informadas y mitigar posibles pérdidas.
   • Garantiza que todas las obligaciones legales y contractuales se cumplan, reduciendo riesgos legales.

3. Negociación y Cierre de Transacciones:

   • Proporciona información crítica que puede ser utilizada en las negociaciones para ajustar el precio de compra o establecer términos y condiciones favorables.
   • Asegura que todas las partes involucradas tengan una comprensión clara y precisa del estado y valor de la propiedad antes de finalizar la transacción.

4. Planificación Financiera y Estrategia de Inversión:

   • Permite a los inversores desarrollar una estrategia de inversión y planificación financiera basada en datos y análisis detallados.
   • Ayuda en la proyección de flujos de efectivo y retorno de inversión, facilitando la toma de decisiones estratégicas.

El due diligence inmobiliario es un proceso esencial para cualquier transacción inmobiliaria significativa, ya que garantiza que todas las variables y riesgos potenciales se identifiquen y se gestionen adecuadamente, protegiendo la inversión y asegurando la maximización del valor.