Perito y Valuación de Finca Agrícola
Un Perito Agrónomo especialista en Finca Agrícola, analiza bienes inmuebles de carácter económico, compuestos por un terreno no edificable, La Finca Agrícola es una particularidad dentro de las Fincas Rústicas, en la que la tierra se dedica a la agricultura (de secano, regadío, frutales, viñedos y olivares).
Existe una amplia caustica de problemas que pueden surgir relacionados con las Fincas Agrícolas, desde la definición de sus lindes, hasta problemas con la producción o accidentes en ellas. Por tanto, para cada caso, hará falta un perito experto en el área determinada.
Al igual que con otras áreas industriales, en la explotación de una finca agrícola pueden ocurrir accidentes, si éstos implican daños materiales o personales, puede dar lugar a demandas con el fin de conseguir una indemnización por los daños. Así, el empleo de equipamientos y maquinarias agrícolas sin cumplir las normas de seguridad y salud. puede conllevar la responsabilidad del empresario y del propio trabajador.
Tipos de fincas.
Fincas rusticas: Destinada al agricultura, ganadería, etc.
Fincas Industrial: Para actividades industriales y empresarial.
Fincas Urbana: Lugar donde puede haber actividad residencial, económica y social.
Según sea el tipo de la finca va a variar el valor de esta, por existen métodos para valorar el valor de estas como estos que son:
• Método de capitalización de ofertas.
• Método de comparación.
• Método estadístico.
• Método de valoración de árboles ornamentales.
• Método de valoración medioambiental.
• Método de valoración de industrias, infraestructuras agrarias.
Pero hay unos principales métodos para llevar a cabo una valuación exitosa de las fincas, los mencionaremos a continuación:
Método de comparación.
Se basa en la comparación de otras fincas de características similares, de las que se conoce el precio en operaciones de compraventa próximos en el tiempo. Se trata de un método no del todo práctico, dada la gran varianza en los precios y la poca transparencia de las operaciones en el mercado de fincas rústicas.
Método estadístico.
Se trata de analizar variables estadísticas a través del análisis de la correlación y distribuciones de probabilidad, la mayor dificultad, como ocurre en el método anterior, proviene del desconocimiento en exactitud de las transacciones de fincas rústicas. Dentro de las variables a analizar, se estudian las que pueden estar en relación con el precio:
• Ubicación.
• Rendimiento económico.
• Distancia capital más cercana.
Método de capitalización en rentas.
Se trata del método más comúnmente utilizado. Se basa en analizar los ingresos de la finca rústica, menos los gastos, es decir, el aprovechamiento económico de la finca rústica, posteriormente realizaremos un ejemplo con este método.
Método residual.
• Método Residual Estático. Analizando el uso del suelo pero sin incluir las fluctuaciones a lo largo del tiempo.
• Método Residual Dinámico.
Otros Métodos.
Son los que tienen en cuenta situaciones paisajísticas, medioambientales, ornamentales, la existencia de infraestructuras agrarias, etc.
Hay considerar las siguientes premisas a la hora de realizar la valuación de la finca.
• A efectos de valoración para expropiación forzosa, no se puede elegir el método de comparación.
• A efectos de valoración para el comprador, se debe utilizar el método de capitalización de rentas. Modificando dicho precio en función de distintas preferencias/necesidades.
• Para vender una finca, se conocerán los límites superior e inferior de la operación mediante el uso del método de capitalización de rentas y el de comparación.
• A efecto de valoraciones patrimoniales en un momento actual, se debe utilizar el método comparativo. Sin embargo, si esta cuantía servirá en una situación futura, el método de capitalización de rentas puede ser más exacto.
Factores que determinan el valor de una Finca.
• Superficie.
• Situación urbanística.
• Uso de la finca rústica.
• Localización.
• Situación geográfica.
• Situación geológica.
• Climatología del lugar.
• Entorno físico y socioeconómico
• Aprovechamiento.
• Infraestructuras.
• Construcciones.
.Cual es la importancia de la tasación y valoración de una finca.
• Valorar de cara a una expropiación forzosa.
• Constituir un préstamo hipotecario.
• Valorar la finca como herramienta de negociación para una compraventa.
• Determinar el precio razonable de bienes rústicos.
• Conocer el valor a efectos patrimoniales, por un divorcio, herencia.
• Impugnar impuestos por parte de la administración.
• Por haber una demanda judicial.
