La valuación de terrenos rústicos ubicados en zonas de expansión urbana representa uno de los ejercicios más delicados para el perito valuador. El inmueble se encuentra entre dos realidades económicas: su condición presente como suelo no habilitado y su posible incorporación futura al desarrollo urbano. Esa transición puede hacer que el mercado reconozca un valor superior al estrictamente agrícola, pero no significa que el predio deba valorarse automáticamente como terreno urbano terminado.

Contenido académico de Phoenix Instituto de Valuación
Dirección académica: MV Arq. Arq. Joel Córdova Espitia, director general de Phoenix Instituto de Valuación.
Ponente invitado:  Ing. Guillermo Quequezana Quintana

Valuación de terrenos rústicos en expansión urbana

En Perú, este análisis encuentra sustento técnico en el Reglamento Nacional de Tasaciones. Para el valuador, el reto consiste en identificar cuánto del potencial urbano ya está reconocido por el mercado y cuánto sigue dependiendo de zonificación, infraestructura, habilitación, vialidades, permisos, tiempo y riesgo. La metodología debe distinguir entre expectativa de desarrollo y derecho urbano consolidado, porque ambos conceptos producen valores diferentes.

1. Valuación de terrenos rústicos: uso actual frente a potencial urbano

Uno de los principios fundamentales en la valuación de un terreno en transición consiste en diferenciar el uso actual de su potencial económico futuro. Un predio puede seguir destinado a actividades agrícolas, carecer de urbanización e incluso no disponer de todos los servicios públicos; sin embargo, cuando se encuentra próximo al crecimiento consolidado de una ciudad y existe una expectativa técnicamente sustentada de incorporación urbana, su comportamiento económico puede dejar de ser exclusivamente rural.

El mercado puede reconocer esa expectativa porque desarrolladores, inversionistas y propietarios no solamente observan lo que el terreno produce actualmente, sino lo que eventualmente podría producir después de su transformación. Por ello, dos terrenos agrícolas aparentemente semejantes pueden registrar comportamientos de mercado distintos cuando uno está alejado de la expansión urbana y otro está directamente influenciado por ella. El documento base destaca precisamente esta diferencia entre condición actual y potencial futuro. Texto pegado

El potencial urbano no equivale a suelo urbanizado

Para el perito valuador, reconocer una expectativa urbana no significa asignar inmediatamente el valor unitario de un lote terminado. Entre un terreno rústico y un suelo urbano habilitado existe un proceso de transformación que puede requerir vialidades, infraestructura, dotación de servicios, aportaciones, permisos, trabajos de habilitación, comercialización y tiempo.

Por ejemplo, si los lotes urbanos terminados de una zona se comercializan con un determinado valor por metro cuadrado, utilizar directamente ese importe sobre una extensión rústica de varias hectáreas produciría una sobrevaloración. La extensión bruta todavía deberá absorber superficies no comercializables y costos de transformación. La metodología valuatoria debe trasladar el valor urbano hacia el terreno en transición mediante ajustes técnicamente sustentados.

2. Normativa para la valuación de terrenos rústicos en Perú

La condición normativa del predio constituye el punto inicial del análisis. El Reglamento Nacional de Tasaciones fue aprobado mediante la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA y posteriormente ha sido objeto de modificaciones. Entre ellas figuran las Resoluciones Ministeriales N.° 424-2017-VIVIENDA, N.° 124-2020-VIVIENDA y N.° 186-2021-VIVIENDA. 

Esto hace recomendable que, antes de emitir un dictamen, el valuador revise la versión normativa aplicable a la fecha de tasación y compruebe los instrumentos urbanísticos específicos del municipio correspondiente. La clasificación territorial, zonificación, parámetros urbanísticos, planos de desarrollo, vialidades proyectadas y restricciones pueden modificar sustancialmente la capacidad de aprovechamiento del terreno.

Artículo 47 y delimitación de zonas de influencia

Para terrenos en zona de expansión urbana, el artículo 47 establece la delimitación de zonas de influencia y la determinación del valor básico. El artículo 48 desarrolla el procedimiento para establecer dichas zonas, considerando la vía habilitada más próxima y distintas profundidades dentro del predio. 

La zonificación no debe tratarse como un simple dato administrativo. Constituye una variable económica porque condiciona las posibilidades reales de transformación del suelo. Un terreno localizado junto a la ciudad, pero sin respaldo normativo para el uso esperado, no necesariamente posee el mismo potencial que otro cuya incorporación urbana está sustentada en los instrumentos de planeamiento correspondientes.

3. Valor urbano de referencia y análisis de terrenos comparables

Uno de los aspectos esenciales de esta metodología consiste en relacionar el terreno rústico con el mercado urbano próximo. Para una tasación comercial, el artículo 55 establece que deben considerarse valores comerciales de terrenos de características similares y que, cuando éstos no se encuentren disponibles en la zona de estudio, pueden emplearse los procedimientos establecidos en el título correspondiente, tomando como valor básico el promedio de valores de mercado de terrenos ubicados en la zona urbana habilitada. El Reglamento también permite al perito utilizar otros métodos o procedimientos debidamente sustentados. 

Esto es particularmente importante porque la tasación comercial no consiste simplemente en trasladar mecánicamente los valores reglamentarios. El análisis debe partir del comportamiento efectivo del mercado y posteriormente reconocer las diferencias existentes entre los comparables urbanos y el predio objeto de estudio.

Selección y homologación de comparables

No basta con localizar ofertas próximas y calcular un promedio. El valuador debe revisar ubicación, superficie, frente, forma, accesibilidad, zonificación, topografía, infraestructura, servicios, grado de consolidación, posibilidades de subdivisión y condiciones de negociación de cada muestra.

Un lote de 300 m² totalmente habilitado y listo para edificar no es directamente comparable con un terreno de 80,000 m² todavía sujeto a un proceso de urbanización. Aunque ambos estén separados por pocos cientos de metros, representan productos inmobiliarios distintos.

Por ejemplo, si tres terrenos urbanos habilitados se encuentran en el entorno inmediato, el valuador puede analizarlos como referencia del valor urbano, siempre que documente sus diferencias y justifique técnicamente el proceso mediante el cual ese valor se traslada al terreno rústico. El precio observado es solamente el inicio del análisis; el dictamen debe explicar por qué la muestra es relevante y qué ajustes requiere.

4. Zonas de influencia: franjas del 80 %, 60 % y 40 %

La profundidad tiene especial importancia en predios extensos situados junto a áreas urbanizadas. El Reglamento establece cuatro zonas de influencia. La primera se determina a partir de la vía habilitada más próxima y de la profundidad señalada por la normativa de zonificación; en ausencia de ésta, contempla determinadas profundidades según las características de los lotes que podrían producirse. La segunda y tercera zonas están constituidas por franjas de 100 metros cada una, y la cuarta comprende la profundidad restante. 

El propósito económico de este procedimiento es evitar que toda la extensión de un predio profundo reciba automáticamente el mismo valor que el área más cercana a una vía urbanizada. A medida que el terreno se aleja de la infraestructura existente, normalmente aumenta la necesidad de vialidades internas, redes, obras y demás inversiones para integrarlo funcionalmente al tejido urbano.

Valores relativos de cada franja

El artículo 49 establece que el valor de la primera zona se determina mediante el procedimiento previsto para la isla rústica y que los valores de la segunda, tercera y cuarta zonas equivalen respectivamente al 80 %, 60 % y 40 % del valor básico de la primera zona. 

Esta gradación resulta especialmente útil para representar el efecto económico de la profundidad. Si el valor básico de la primera zona fuera, únicamente a manera de ejemplo, 100 unidades monetarias por metro cuadrado, la metodología asignaría 80 a la segunda zona, 60 a la tercera y 40 a la cuarta, antes de integrar las superficies correspondientes.

El ejemplo no pretende sustituir el cálculo profesional. Su función es visualizar que la proximidad al frente urbano genera una influencia económica mayor y que ésta disminuye conforme aumenta la distancia respecto de la urbanización consolidada.

5. Coeficiente de área vendible en la valuación del terreno

Uno de los errores más importantes que puede cometerse al estudiar terrenos destinados potencialmente al desarrollo inmobiliario es considerar que toda el área bruta podrá convertirse en producto vendible.

Una habilitación urbana normalmente requiere destinar parte de la superficie a vialidades, equipamientos, espacios comunes, aportaciones y otras áreas que no se traducirán directamente en lotes comercializables. El Reglamento define el coeficiente de área vendible (CAV) como la relación entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana. 

¿Cómo interpretar el CAV?

Conceptualmente puede expresarse como:

CAV = Área vendible / Área bruta

Si un predio hipotético tiene una superficie bruta de 100,000 m² y el esquema de habilitación permite obtener 65,000 m² vendibles, el coeficiente sería:

CAV = 65,000 / 100,000 = 0.65

Esto significa que, bajo ese supuesto, el 65 % de la superficie bruta se convierte en área vendible. El ejemplo del documento original utiliza precisamente esta lógica para mostrar por qué el área total de un predio no debe confundirse con su superficie comercializable. Texto pegado

El artículo 44 señala además que el coeficiente depende de las dimensiones del terreno y del tipo de habilitación a realizar y prevé la utilización de valores consignados en el Reglamento cuando no se disponga de proyecto o información suficiente. 

6. Factor de reducción por habilitación urbana y condiciones físicas

El valor urbano de referencia todavía debe reconocer que el terreno analizado no se encuentra en las mismas condiciones que un inmueble urbano terminado. El artículo 43 incorpora una relación especialmente relevante:

VB = VUP × CAV × Fr

donde:

VB = Valor Básico
VUP = Valor Unitario Promedio
CAV = Coeficiente de Área Vendible
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana

La expresión forma parte del procedimiento reglamentario descrito en el artículo 43. El documento base conserva esta misma relación como elemento central para explicar la transformación del valor urbano de referencia hacia el terreno todavía no habilitado. Texto pegado

¿Qué representa económicamente el factor de reducción?

El factor de reducción busca reconocer la diferencia entre disponer de suelo urbano habilitado y poseer suelo que todavía requiere un proceso de transformación. El artículo 45 remite a los valores establecidos en el Anexo I del Reglamento para este factor.  Cerro Colorado MX

Para el valuador, esta variable recuerda que la expectativa urbana no puede analizarse separadamente de la inversión necesaria para materializarla. El terreno puede tener un destino potencialmente atractivo, pero si necesita obras importantes antes de generar producto inmobiliario comercializable, esa condición debe reflejarse en la conclusión de valor.

Topografía y naturaleza del terreno

Las características físicas también pueden modificar significativamente el resultado. El artículo 46 dispone que, cuando las condiciones topográficas y naturales del predio sean diferentes de las muestras urbanas utilizadas como referencia, debe considerarse el factor correspondiente previsto por el Reglamento. 

Pendientes, geometrías irregulares, problemas de acceso, condiciones deficientes del suelo o necesidades extraordinarias de infraestructura pueden provocar que dos terrenos próximos tengan capacidades económicas diferentes.

Por ejemplo, dos predios pueden disponer de la misma zonificación y encontrarse a una distancia semejante de la mancha urbana, pero si uno presenta una topografía favorable y otro exige movimientos de tierra significativos, su potencial de desarrollo no es económicamente equivalente.

7. Integración del valor comercial y estructura del dictamen

Una vez delimitadas las zonas de influencia y determinados sus respectivos valores básicos, el artículo 50 establece que el valor total se obtiene mediante la suma de los valores parciales de las zonas. Cada valor parcial resulta de multiplicar el valor básico correspondiente por su área. 

Conceptualmente:

VT = Σ (VBⱼ × Aⱼ)

donde:

VT = Valor total del terreno
VBⱼ = Valor básico correspondiente a cada zona
Aⱼ = Área de cada zona
j = Zona de influencia considerada

Este procedimiento evita utilizar un único valor unitario para toda una extensión cuando diferentes partes del terreno se encuentran sometidas a distinta intensidad de influencia urbana.

Tres situaciones que debe identificar el valuador

El Reglamento distingue tres casos para la tasación de terrenos localizados en zonas de expansión urbana: terrenos con frente a vía urbana, terrenos sin frente a vía urbana y terrenos que amplían un lote de terreno habilitado. 

Esta clasificación tiene consecuencias prácticas. Un terreno directamente conectado con una vía urbana no presenta la misma relación con la infraestructura que otro localizado detrás de varios predios y sin frente directo.

Por esta razón, antes de comenzar las operaciones matemáticas, el valuador debe determinar correctamente qué situación corresponde al inmueble analizado.

Memoria descriptiva y probanza del valor

La calidad de la valuación no depende únicamente de obtener un resultado numérico. El dictamen debe permitir que un tercero comprenda cómo se llegó a la conclusión.

La memoria descriptiva debe documentar, según corresponda, ubicación, área, linderos, acceso, topografía, infraestructura, servicios, situación jurídica, zonificación, entorno y características relevantes para la tasación.

Posteriormente, la sección metodológica debe explicar el estudio de mercado, los comparables considerados, los criterios de selección, el valor de referencia, las zonas de influencia, el CAV, los factores empleados y los supuestos relevantes. El documento original subraya justamente que el dictamen debe hacer visible esta secuencia de razonamiento y sustento. Texto pegado

La probanza adquiere aquí una importancia central: el perito no solamente debe concluir cuánto vale el inmueble, sino demostrar por qué su conclusión es razonable.

Conclusión: cómo sustentar la valuación de terrenos rústicos

La valuación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana exige reconocer simultáneamente dos condiciones: el estado actual del predio y las posibilidades económicas derivadas de su transformación futura.

El error estaría tanto en valorarlo exclusivamente como terreno agrícola, ignorando una expectativa urbana demostrable, como en asignarle directamente el valor de un terreno urbano terminado. Entre ambos extremos existen costos, superficies no vendibles, infraestructura, permisos, tiempos y riesgos que deben ser incorporados en el análisis.

En Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones ofrece una estructura técnica para estudiar esta transición mediante zonas de influencia, coeficiente de área vendible, factor de reducción por habilitación y ajustes relacionados con las características físicas del terreno. Las franjas del 80 %, 60 % y 40 % permiten además reconocer que la influencia urbana no necesariamente se distribuye uniformemente a través de toda la profundidad del inmueble.

En definitiva, un terreno rústico localizado en expansión urbana puede valer más que lo que justificaría únicamente su productividad agrícola cuando existe una expectativa urbana respaldada por mercado, planificación y evidencia. Pero mientras ese potencial necesite inversión, infraestructura, permisos, tiempo y asunción de riesgos, su valor no debe equipararse automáticamente con el del suelo urbano terminado. Esa diferencia económica es precisamente la que el valuador debe identificar, cuantificar y probar técnicamente.

Testimoniales de la Plática.

• Jorge Luis Rivero Ponce – Ing. Civil, Mtro. en Valuación
  “Un tema y una plática muy amena dada por el Ing. Guillermo A. Quequezana Quintana, que compartió aspectos relevantes para abordar la valuación de terrenos en zonas de expansión urbana. La metodología presenta una gran opción, sobre todo cuando no se tienen datos de terrenos rústicos y se parte de información de terrenos urbanos.”

• Arturo Ávila Báez – Ingeniero Arquitecto
  “La metodología de valuación comercial de terrenos situados en áreas de expansión urbana, por zonas, impartida por el ponente es una propuesta digna de tomarse en cuenta. Me ha servido para sumarla a mis recursos en mi actividad profesional como valuador.”

• Maribel Aguilar Santiago – Ingeniero Arquitecto
  “Interesante el cálculo del valor básico del activo y el criterio utilizado cuando no existen operaciones comerciales en la zona. Auxilia con un criterio lógico y aplicable incluso a nivel internacional.”

• Javier Zazueta Russell – Arquitecto
  “El taller ‘Valuación Comercial de Terrenos Rústicos en Zonas de Expansión Urbana’, impartido por el Ing. Guillermo Quequezana Quintana, me pareció una experiencia formativa muy valiosa. El ponente demuestra un manejo sólido y profesional, con una exposición clara, estructurada y bien fundamentada.”

• José Luis Pantoja Jiménez – Arquitecto proyectista y valuador
  “Es interesante conocer otros métodos de valuación en otros países y personalmente me deja la tarea de compararlos con los de México. Me da gusto poder comprender de forma general estas metodologías y continuar investigando aquello que necesito profundizar.”

• Karla Margot Ramírez Barreras – Ingeniera Civil, MVI
  “Me interesó mucho el tema, ya que regularmente realizo avalúos de predios rústicos o terrenos ejidales que están muy cerca de la mancha urbana. El ponente manejó muy bien el tema y lo explicó con mucha claridad.”

• Nidia Hernández – Arquitecta
  “Aunque la plática fue enfocada en Perú, creo que nos da una perspectiva sobre metodologías que pueden aplicarse y analizarse en nuestros propios países.”

• Edgar Ignacio Núñez del Arco Campos – Ingeniero Civil
  “Este taller es magnífico para todos los peritos que deseamos aprender otras metodologías a nivel internacional y panamericano. El expositor cuenta con mucha experiencia, por lo que lo recomendaría.”

Plática Técnica:  Valuación Comercial de Terrenos Rústicos .

Asistentes: 295 Valuadores

Resumen Curricular:

Ing. Guillermo Quequezana Q:

Ingeniero Civil (UNI, Promoción 1965), perito y consultor senior en saneamiento físico-legal, catastro y valuación inmobiliaria, con amplia trayectoria institucional y académica.

 Perfil profesional

• Registrado en el Colegio de Ingenieros del Perú, Cuerpo Técnico de Tasaciones, y como Perito Panamericano (UPAV).
• Maestría en Catastro Valuativo (Universidad de Jaén, España) y diplomados en Peritaciones y Tasaciones y Catastro Multipropósito.
• Ex directivo del CIP y del Cuerpo Técnico de Tasaciones; delegado ante el Ministerio de Vivienda para la modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones.
• Ex jefe y gerente en entidades públicas y privadas; perito judicial y verificador registral.
• Responsable de saneamientos y tasaciones emblemáticas (PUCP, Petroperú Talara, Estadio Monumental).

 Especialidades

• Saneamiento físico-legal de predios urbanos.
• Peritaciones y tasaciones (lucro cesante, usufructo, terrenos y edificaciones).
• Licencias de habilitaciones urbanas y edificaciones.

 Publicaciones

• Saneamiento Físico-Legal de Predios Públicos y Privados (6 ediciones, 2008–2021).
• Peritaciones y Tasaciones de Predios Urbanos (2 ediciones).

 Experiencia como expositor

• Conferencista nacional e internacional en temas de predios, catastro y valuación. 

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En Phoenix Instituto de Valuación, bajo la dirección del Mtro. Joel Córdova Espitia, ofrecemos orientación para dictámenes periciales y capacitación especializada en la Valuación.